De plus en plus d'Italiens décident d'opter pour une forme très intéressante d'achat et de vente : la propriété nue.
Certains facteurs ont certainement contribué à ce phénomène, notamment la crise immobilière et les plus grandes difficultés d'accès au crédit, ainsi que l'incertitude des marchés financiers. L'évolution démographique, qui voit un vieillissement progressif de la population, a également contribué à la diffusion de ce type d'achat et de vente. En effet, de nombreuses personnes âgées choisissent de vendre leur maison tout en continuant à y vivre. Pour comprendre comment la nue-propriété et les avantages qu'elle peut offrir, il est nécessaire de discuter de quelques points fondamentaux :
Ainsi, la propriété nue
Pour ceux qui ne connaissent pas cette institution, il est important d'expliquer ce qu'est la propriété nue et ce qu'elle signifie pour les vendeurs et les acheteurs. L'article 832 du code civil stipule qu'avec la propriété nue, une personne devient propriétaire d'un bien, même si elle ne peut pas l'utiliser immédiatement. En fait, il existe des droits réels sur la propriété, tels que l'usufruit, et le propriétaire ne conserve que la propriété nue de la propriété. En bref, vendre la propriété nue signifie vendre la propriété, tout en conservant le droit d'y vivre à vie.
Propriété nue : quels sont les avantages
La propriété nue présente de nombreux avantages tant pour le vendeur que pour l'acheteur : en effet, le vendeur (généralement une personne âgée) peut réaliser un bénéfice immédiat en vendant sa maison et continuer à en profiter jusqu'à sa mort. Pour l'acheteur, en revanche, acheter une propriété nue signifie bénéficier d'un prix réduit par rapport à la valeur actuelle du marché immobilier, compte tenu également de l'âge de l'usufruitier. En fait, il est important de savoir que la valeur de la propriété est réduite par rapport à la valeur du bien, ce qui n'est pas rien. Et ce n'est pas tout : pendant la période où l'usufruitier continuera à vivre dans la maison, il y aura une augmentation de la valeur marchande de la propriété. L'acheteur pourra compter sur l'utilisation future de la propriété, qui viendra à la mort du vendeur, lorsque le fruit sera éteint et qu'il pourra en obtenir la pleine possession.
L'achat d'une maison en propriété nue implique que l'acheteur ne peut pas revendiquer de droits relatifs à l'utilisation mais peut revendre la propriété nue en réalisant un gain qui pourrait résulter d'une réévaluation supplémentaire de la propriété.
À qui appartiennent les charges de la nue propriété ?
La propriété nue est à toutes fins utiles un contrat de vente, bien que très particulier. Et donc, comme pour tout achat, il y aura des frais à supporter, notamment en ce qui concerne les frais nécessaires au maintien du bien en bon état, qui sont à la charge de l'usufruitier. Par conséquent, la personne qui vit dans la propriété sera responsable des coûts liés au bon fonctionnement des installations et à l'entretien courant. Ils doivent également veiller à ne pas endommager ou modifier substantiellement les caractéristiques structurelles du bien, qui sont consignées dans l'acte notarié. Toute modification substantielle, en effet, doit être approuvée par le propriétaire de la nue-propriété.
Si, en revanche, des dépenses extraordinaires ou structurelles sont prises en compte, comme celles relatives au changement des fenêtres et des portes ou à la remise en état du plâtre, celles-ci devront être supportées par la personne qui a acheté la nue-propriété.
Qu'en est-il des impôts ? L'IMU, la TASI et l'IRPEF restent sous la responsabilité de ceux qui détiennent la propriété car on estime que c'est celui qui bénéficie de la disponibilité matérielle de la propriété qui doit payer les impôts à l'État. C'est l'une des raisons pour lesquelles l'achat de la propriété nue est vraiment pratique, car en fait vous reportez le moment où vous êtes soumis à l'impôt sur la propriété.
Comment le prix de vente est-il calculé ?
Ceux qui choisissent d'acheter une maison avec la formule de la propriété nue le font parce qu'ils veulent faire un investissement à long terme, donc ils ne sont pas pressés de vivre mais veulent par exemple investir pour leurs enfants et pour l'avenir. Lorsque vous achetez un bien de ce type, il est toujours important d'évaluer soigneusement le prix de la propriété pour être sûr de faire un bon investissement.
Comment est calculé le prix de vente de la propriété nue ?
Dans ces cas, il est essentiel de contacter un professionnel pour obtenir un avis d'expert qui tient compte de la valeur marchande actuelle du bien et de l'âge du vendeur. Pour calculer la propriété nue, en effet, il faut tenir compte de la valeur marchande et appliquer un coefficient en fonction de l'âge de l'utilisateur : ces coefficients varient en fonction des attentes statistiques de la vie en Italie et du taux d'intérêt légal en vigueur à ce moment-là. Ces éléments nous permettront de faire une évaluation statistique de la durée du contrat et de comprendre si l'investissement que nous allons faire est vraiment commode. Si nécessaire, nous pourrions également faire une contre-offre si nous estimons que le prix demandé pour la nue-propriété est trop élevé.
Comment vendre ?
La vente de la propriété nue est comparable à toute vente immobilière. Il sera donc nécessaire de recourir à un notaire pour stipuler la vente du bien. En outre, si vous faites appel à une agence immobilière pour acheter la propriété nue d'une maison, vous devrez payer la commission par l'intermédiaire de celle-ci.
Comment le paiement est-il effectué ? Il y a deux façons de payer le montant convenu : il est possible de payer la totalité du montant lors de l'acte notarié, ou si un accord est conclu entre les parties pour le versement mensuel, vous pouvez payer en plusieurs fois le montant dû. Pour le vendeur, cela pourrait devenir une rente fixe comparable à une pension.
Bonus pour l'achat d'une première maison et d'une propriété nue
Beaucoup seront intéressés de savoir si la première prime à l'habitation vaut la peine si j'achète la propriété nue. Les avantages liés à la première maison s'appliquent également à ce type d'achat et de vente. Vous pouvez donc bénéficier de la prime de première maison si vous achetez une propriété nue. Il est évident que vous devrez remplir les conditions pour pouvoir demander la prime de premier logement, c'est-à-dire :
en outre, la maison que vous achetez en nue ne doit pas être une propriété de luxe. Enfin, comme dernière condition, le contribuable doit transférer sa résidence dans les 18 mois dans la municipalité où se trouve la propriété, sinon il n'aura pas droit à un allégement fiscal et devra payer les impôts impayés les plus élevés, en plus des pénalités imposées par le fisc.